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Gastos deducibles del alquiler de un inmueble
Quien arrienda un inmueble obtiene rendimientos del capital inmobiliario, no de una actividad económica, y tiene su propia lista de gastos deducibles: intereses, reparaciones, IBI, comunidad, seguros, suministros y una amortización del 3% que muchos arrendadores no aplican. Con un límite específico que conviene entender bien.
Sí, todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos, más la amortización del inmueble y del mobiliario. Los intereses y los gastos de reparación tienen un límite conjunto anual con arrastre a los cuatro ejercicios siguientes.
La lista de gastos deducibles
| Concepto | Deducible | Observación |
|---|---|---|
| Intereses del préstamo de adquisición o mejora | Sí | Sujeto al límite conjunto con reparaciones |
| Gastos de reparación y conservación | Sí | Mismo límite conjunto |
| IBI y tasas municipales | Sí | Íntegramente |
| Comunidad de propietarios | Sí | Cuotas ordinarias; las derramas de mejora se amortizan |
| Seguros de hogar, impago y responsabilidad civil | Sí | Prima del período |
| Suministros a cargo del arrendador | Sí | Si el contrato los pone a su cargo |
| Honorarios de agencia, administrador y abogados | Sí | Incluida la formalización del contrato |
| Publicidad del arrendamiento | Sí | Portales inmobiliarios, anuncios |
| Saldos de dudoso cobro | Sí | Con requisitos de antigüedad de la deuda o insolvencia del deudor |
| Amortización del inmueble | 3% | Sobre el mayor de: coste de adquisición o valor catastral, excluido el suelo |
| Amortización del mobiliario y enseres | 10% | En arrendamientos amueblados |
| Obras de mejora y ampliación | No como gasto | Se amortizan como mayor valor del inmueble |
| Períodos sin arrendar | No | Los gastos se prorratean por los días arrendados |
El límite de intereses y reparaciones
Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, junto con los gastos de reparación y conservación, no pueden exceder en su conjunto, para cada inmueble, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos de él. El exceso no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite en cada uno.
Consecuencia práctica: un alquiler con hipoteca reciente y una reforma importante puede arrojar un rendimiento neto de cero, pero nunca negativo por estos dos conceptos. El resto de gastos —IBI, comunidad, seguros, amortización— sí pueden llevar el rendimiento a negativo.
La amortización del 3%: la partida olvidada
Es el gasto que más arrendadores dejan de aplicar. La amortización es el 3% anual sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho —incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición— o el valor catastral, en ambos casos excluido el valor del suelo.
| Dato | Importe |
|---|---|
| Precio de compra más gastos e impuestos | 220.000 € |
| Valor catastral total | 90.000 € |
| Valor catastral de la construcción | 54.000 € (60%) |
| Mayor valor a considerar | 220.000 € |
| Proporción de construcción | 60% |
| Base de amortización | 132.000 € |
| Amortización anual (3%) | 3.960 € |
Casi cuatro mil euros anuales de gasto deducible que no requieren ningún desembolso. En inmuebles adquiridos por herencia o donación, la base es el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos inherentes a la adquisición, con el mismo criterio de exclusión del suelo.
La reducción por arrendamiento de vivienda
Cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del arrendatario, el rendimiento neto positivo se reduce en el porcentaje que corresponda. La normativa vigente ha sustituido el antiguo porcentaje general único por un sistema de porcentajes variables, más elevados en supuestos incentivados —zonas de mercado residencial tensionado con rebaja de renta, arrendamiento a jóvenes, rehabilitación reciente, vivienda protegida— y más reducido en el resto.
Dos condiciones que conviene recordar: la reducción se aplica solo sobre rendimientos netos positivos, y únicamente sobre los declarados por el contribuyente en su autoliquidación. Un rendimiento descubierto en una comprobación no se beneficia de ella.
El arrendamiento turístico o de temporada no da derecho a esta reducción, porque no constituye arrendamiento de vivienda en el sentido de la norma.
Gastos deducibles del alquiler
¿Puedo deducir gastos de los meses en que el piso está vacío?
Los gastos se deducen en proporción al tiempo en que el inmueble ha estado arrendado o en expectativa de alquiler acreditada. Los períodos de uso propio o de disponibilidad para el titular no generan gasto deducible y además obligan a imputar renta inmobiliaria. La expectativa de alquiler debe probarse con anuncios, encargos a agencias o visitas documentadas.
¿Cómo se deduce un impago del inquilino?
Los saldos de dudoso cobro son deducibles cuando el deudor se halla en situación de concurso o cuando ha transcurrido el plazo reglamentario entre la primera gestión de cobro y el fin del período impositivo sin que se haya producido la renovación del crédito. Es imprescindible acreditar la gestión de cobro: burofax, reclamación judicial o requerimiento fehaciente. Si posteriormente se cobra, el importe se computa como ingreso del ejercicio en que se perciba.
¿Y si alquilo por habitaciones?
Los gastos se deducen en la proporción correspondiente a la parte arrendada, tomando como criterio los metros cuadrados alquilados sobre el total. La reducción por arrendamiento de vivienda es aplicable si cada habitación se destina a vivienda habitual del arrendatario, cuestión que la Administración examina con detalle en el alquiler por habitaciones y en el de temporada.
¿El alquiler turístico tiene el mismo tratamiento?
No. El arrendamiento turístico sin prestación de servicios propios de la industria hotelera sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario, con los mismos gastos deducibles prorrateados por días de ocupación, pero sin derecho a la reducción por arrendamiento de vivienda. Si además se prestan servicios de hostelería —limpieza durante la estancia, cambio de ropa, restauración—, pasa a ser actividad económica, con otro régimen y con IVA repercutido.
¿Debe el inquilino practicarme retención?
Solo si es empresario o profesional y el inmueble se destina a su actividad. El arrendamiento de vivienda a un particular no está sujeto a retención. En el alquiler de local de negocio, en cambio, el arrendatario obligado debe retener e ingresar mediante el modelo 115. Conviene aclararlo en el contrato para evitar discrepancias en la liquidación de las rentas.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa y el criterio administrativo vigentes en la fecha de su última revisión. Los importes, porcentajes y límites cuantitativos se modifican con frecuencia por leyes de presupuestos y reglamentos, y algunos criterios están pendientes de consolidación jurisprudencial. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su situación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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